La declaración de la renta puede llegar a ser un verdadero quebradero de cabeza para muchos contribuyentes, especialmente en lo que a cuestiones inmobiliarias se refiere. A lo largo de este artículo despejaremos algunas de las dudas más comunes al respecto, abordando temas tan importantes como la exención por reinversión de vivienda habitual, las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles, los gastos deducibles en alquileres y la deducción por inversión en vivienda habitual.
En primer lugar, se debe tener en cuenta que aquellos contribuyentes que transmitan su vivienda habitual y reinviertan las cantidades obtenidas en la adquisición de una nueva vivienda habitual, pueden dejar exenta la ganancia patrimonial obtenida. Para que esta medida sea aplicable, es necesario que la vivienda se considere habitual, lo que supone que el contribuyente debe residir en ella durante un plazo continuado de tres años. No obstante, también puede considerarse vivienda habitual cuando, no residiendo ese plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda.
Además, los contribuyentes tienen derecho a una exención parcial de rentas derivadas de la transmisión de inmuebles en determinadas circunstancias. Aquellos que transmitan en el ejercicio bienes inmuebles urbanos que fueron adquiridos a título oneroso entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, podrán dejar exenta el 50% de la ganancia patrimonial obtenida derivada de dicha transmisión.
Por otro lado, en el caso de haber obtenido rentas por el alquiler de una vivienda con carácter permanente, es importante conocer los gastos que son deducibles de los ingresos. Estos incluyen los intereses y gastos de financiación, los gastos de reparación y conservación del inmueble, la comunidad, el seguro, la tasa de basuras, servicios de abogados y asesores, suministros (si no los paga el inquilino), el IBI, la amortización o saldos de dudoso cobro.
En relación con la amortización de este tipo de inmuebles, es importante mencionar una sentencia del Tribunal Supremo que estableció que en el caso de inmuebles alquilados adquiridos por herencia o donación, el cálculo del gasto deducible por amortización se realizará sobre el coste de adquisición satisfecho a efectos del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado a efectos de este impuesto.
Por otro lado, se puede reducir en un 60% el ingreso neto (diferencia entre los ingresos y los gastos), por lo que solo se tributará sobre el 40% de los rendimientos, siempre y cuando se trate de un alquiler permanente. Esta reducción solo es de aplicación cuando el contribuyente haya incluido de forma voluntaria en su autoliquidación el rendimiento positivo.
Respecto a la deducción por inversión en vivienda habitual, aunque se eliminó en 2013, los contribuyentes que aún conservan el derecho a aplicársela (aquellos que adquirieron la vivienda habitual con anterioridad a 31 de diciembre de 2012 y viniesen aplicándose la deducción) podrán deducirse el 15% de las cantidades satisfechas en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de vivienda, siendo la base máxima de deducción de 9.040 euros.
En caso de divorcio, aquellos contribuyentes que por sentencia judicial paguen las cuotas del préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda habitual que en su día le fue concedido conjuntamente a ambos cónyuges y cuando venían practicando los dos antes de 1 de enero de 2013 la deducción por adquisición de vivienda habitual, tienen derecho a la aplicación de dicha deducción por la totalidad de las cantidades pagadas por tal concepto aun cuando solo sea propietario del 50% de la vivienda.
La deducción por alquiler de vivienda habitual se suprimió a partir de 2015. Sin embargo, pueden seguir disfrutando de ella los contribuyentes con ingresos inferiores a 24.107,20 euros anuales que firmaron el contrato de arrendamiento con anterioridad a dicha fecha, hubieran satisfecho cantidades en concepto de alquiler de vivienda habitual y se hubieran deducido por ello en ejercicios anteriores.
Los contribuyentes mayores de 65 años, tendrán exenta de tributación, sin necesidad de reinversión, la plusvalía generada por la transmisión de la vivienda habitual. En caso de contribuyentes que no hayan cumplido todavía 65 años, pero estén cerca de hacerlo, podría contemplarse la posibilidad de no realizar este tipo de operaciones hasta que el beneficio fiscal pudiera ser aplicado.
Por último, en materia de vivienda, los contribuyentes que realicen obras para la mejora energética de la vivienda habitual o de una vivienda en alquiler podrán aplicar una deducción del 20% o del 40% de las cantidades invertidas, siempre que se acredite con certificado de eficiencia energética una reducción de al menos un 7% en la demanda de calefacción y refrigeración o una reducción de al menos un 30% del consumo de energía primaria no renovable, respectivamente.
