Los Planes Reguladores Comunales: Un Obstáculo para el Mercado Inmobiliario en Chile

Los planes reguladores comunales (PRC) han representado un verdadero dolor de cabeza para el mercado inmobiliario en Chile. De acuerdo con la consultora AGS Visión Inmobiliaria, estas normativas que regulan el desarrollo de las áreas urbanas se encuentran, en su mayoría, desactualizados.

La legislación estipula que los PRC deben ser actualizados cada 10 años. Sin embargo, el promedio actual es de 21 años, con ejemplos como Puente Alto, La Pintana y El Bosque que superan ampliamente el periodo recomendado. En el Gran Santiago, solo el 38% de las comunas tienen sus planes reguladores actualizados, y un preocupante 21% ni siquiera cuenta con un instrumento de estas características. Comunas como Pedro Aguirre Cerda y Cerrillos están apenas formulando su primer plan.

El Barómetro Normativo de AGS indica que, en la actualidad, el 62% de las comunas están en proceso de actualizar sus PRC, afectando a una población de cerca de 4,8 millones de personas. Sin embargo, solo un 18% se encuentra en la etapa de proyecto final.

Los registros muestran que, en promedio, la actualización de un plan regulador puede demorar entre 3 y 6 años, debido a que la legislación actual no define plazos fijos para estos procesos. Este es uno de los principales problemas señalados por AGS.

Planes Reguladores Comunales

Existen otras dificultades, como las relacionadas con la reconversión de terrenos de uso industrial para uso urbano. AGS ha identificado más de 1.210 hectáreas de normativa industrial dentro del anillo Américo Vespucio que potencialmente podrían tener uso mixto, permitiendo la convivencia de comercio, vivienda y oficinas.

Las comunas con mayor número de hectáreas disponibles para esta reconversión son Renca, Cerrillos, Estación Central, Macul, Quilicura y Conchalí.

En concreto, AGS propone que grandes centros industriales, como depósitos de autos y grandes fábricas, se desplacen hacia la periferia. Estos tienen un factor de incompatibilidad con el desarrollo urbano, por ejemplo, por el ruido, según explica el director de asesoría estratégica de AGS, Esteban González.

Sin embargo, las condiciones normativas propuestas en los nuevos PRC no han permitido este proceso en comunas como San Joaquín, Renca y Quinta Normal.

La planificación urbana en el Gran Santiago está fragmentada, lo que impide una visión integral de las ciudades. Esto se evidencia en la brecha de densidad poblacional en ubicaciones cercanas al metro de Santiago.

“Prácticamente el 62% de la superficie, en un radio de 500 metros de todas las estaciones de metro existentes y proyectadas, está bajo 1.200 habitantes por hectárea. Eso significa un enorme desperdicio de superficie urbana con excelentes condiciones de transporte”, afirmó González.

AGS enfatiza la necesidad de integrar el transporte público con la planificación urbana, impulsando la creación de nuevos subcentros alrededor de las estaciones de metro.

Finalmente, la consultora apunta a la escasa participación ciudadana en la elaboración y aprobación de los planes reguladores, con menos de un 1% de la población participando en los procesos. Esto se debe a un bajo nivel de difusión e información, lo que genera que los instrumentos de planificación territorial tengan una muy baja representatividad.

¿Cómo Afecta a la Industria Inmobiliaria?

Los largos procesos de modernización generan una alta incertidumbre en los desarrolladores de proyectos. Rodrigo Aravena, director comercial de AGS, señala que algunos inversionistas aprovechan de ingresar un anteproyecto previo al congelamiento, cuando la municipalidad decide no aceptar ingresos. Esto, para quedarse con las condiciones del PRC desactualizado, que puede ser favorable.

Sin embargo, hay otro grupo que no ingresará proyectos sabiendo que las condiciones están cambiando. “Hay un proceso de aprendizaje del mercado inmobiliario de no ingresar cuando la puerta se está cerrando”, dice Aravena.

“Muchas veces esas condiciones futuras son muy antagónicas respecto a la norma previa. Entonces se producen brechas muy grandes entre aquellos que generaron derechos adquiridos y aquellos que a posteriori van a iniciar desarrollo,” explica.

Según Aravena, en esas comunas se producen lagunas de desarrollo inmobiliario, donde incluso pasan más de 10 años en los que las empresas se mueven a otras comunas con planos reguladores más similares al anterior, ya que construir con el actualizado puede encarecer las obras.