En el panorama económico de Chile, los inversores están preparando para una inusual avalancha de edificios comerciales que llegarán al mercado debido a que dos de los fondos de inversión inmobiliaria más grandes del país se acercan a la liquidación. Las carteras inmobiliarias por valor de US$552 millones que se encuentran en fondos gestionados por pesos pesados como Toesca SA y Banchile Inversiones podrían salir a la venta pronto debido a las recientes votaciones de los accionistas.
Este escenario ha generado una preocupación emergente sobre un posible círculo vicioso en Chile donde la caída de los precios de las propiedades comerciales ha llevado a los inversores a liquidar sus inversiones inmobiliarias. Sin embargo, la repentina e inminente oferta de edificios podría provocar una caída aún más pronunciada en los precios.
Augusto Rodríguez, responsable del área inmobiliaria de Toesca, ha señalado que «será más difícil vender activos si hay una abundancia de activos para la venta». Esto se produce después de que los inversores confirmaran la liquidación de uno de los fondos inmobiliarios de Toesca, con una cartera valorada en US$215 millones.
A pesar de la situación, Rodríguez mantiene una perspectiva positiva, afirmando que la compañía cree «mucho en la calidad de nuestros activos y, por ello, estamos convencidos de que hay y habrá mucho interés en ellos».
Junto a Toesca, Banchile también podría enfrentar una liquidación en diciembre, tras una votación de un grupo de accionistas que decidieron retirarse de un fondo inmobiliario con activos por un valor de US$337 millones. Esta decisión fue tomada rechazando la extensión propuesta por la compañía.
Con respecto a este escenario, Banchile, que declinó hacer comentarios para este artículo, aún podría proponer otra extensión con nuevos términos para tratar de evitar la liquidación. En conjunto, las liquidaciones pueden suponer una prueba poco común para el gélido mercado inmobiliario chileno.
En los últimos años, el país ha visto pocas propiedades comerciales -incluidos edificios de oficinas, tiendas minoristas y almacenes- ponerse a la venta debido al impacto mundial de las altas tasas de interés.
Estas ventas forzadas podrían demostrar que la demanda es tan mala como piensan algunos observadores o podrían representar una gran oportunidad para el raro inversor que también tenga mucho dinero en efectivo. De cualquier manera, liquidar los fondos llevará años.
Juan Enrique González, socio de la firma inmobiliaria Valor Raíz, señaló por correo electrónico que: «La velocidad a la que se pueden vender las propiedades podría disminuir si la demanda no va de la mano con una mayor oferta».
La noticia de la liquidación de Toesca también ha preocupado al mercado de fondos inmobiliarios. Independencia SA, otro gestor de activos, estaba preparando una nueva colocación de bonos para su fondo inmobiliario cuando se conoció la noticia de la liquidación de Toesca en mayo. Eso le obligó a retrasar la venta debido a lo que ahora describe como noticias «alarmistas».
Nicolás Gellona, Gerente de Activos Inmobiliarios LarrainVial Asset Management, ha indicado que las tasas elevadas, las largas esperas para adquirir permisos y los altos costos de construcción pueden crear obstáculos para mantener los fondos a flote.
Una forma de cubrirse de esos factores es internacionalizarse. Los gestores de fondos chilenos están buscando cada vez más mercados internacionales, incluidos los de Estados Unidos, Perú, México y España.
La proporción de activos inmobiliarios que Larraín Vial gestiona fuera de Chile aumentó al 40% este año, en comparación con el 10% en 2021, añadió Gellona. Sin embargo, los gestores de fondos están viendo algunos focos de recuperación entre los activos afectados desde la pandemia, mientras que otras áreas no se han visto afectadas en absoluto.
Los centros de distribución utilizados para cumplir con los pedidos de comercio electrónico representan más de la mitad de la cartera inmobiliaria de Independencia y Grez dijo que no han visto una caída de la demanda.
Grez estima que para el fondo de Independencia, y otros fondos con vencimientos en los próximos cuatro años o más, la situación del mercado será más normal y el sector inmobiliario tendrá más liquidez.
«Nuestro equipo es lo suficientemente creativo como para hacer muchas cosas», dijo Grez. «Tenemos muchas ideas en mente para proponer como alternativa a la disolución completa del fondo».
