Los residentes de departamentos y condominios en la Región Metropolitana han estado experimentando un incremento en los gastos comunes, una tendencia que se espera continúe en el futuro. Las nuevas obligaciones impuestas por la Ley de Copropiedad han elevado estos costos, particularmente en lo que respecta a la mantención y certificación de ascensores y la contratación de personal, según fuentes consultadas por EL DÍNAMO.
Los gastos comunes son un conjunto de costos compartidos que contribuyen al funcionamiento de un edificio o condominio. Estos pueden incluir pagos de personal, consumos de servicios básicos, mantenimientos y reparaciones. Recientemente, se ha registrado un promedio anual de 7% de aumento en la Región Metropolitana, comparando el primer trimestre de 2024 con el mismo periodo del año pasado, según un informe de Comunidad Feliz, una plataforma de administración utilizada por más de cuatro mil condominios y edificios en el país.
Los gastos comunes promedian aproximadamente $127 mil en la capital. Este costo cubre una serie de aspectos necesarios para el funcionamiento de un edificio o condominio, incluyendo gastos administrativos, de mantención, reparación, seguros y de uso y consumo de servicios básicos.
El presidente del Colegio de Administradores (CGAI), Juan Carlos Latorre, explicó que los gastos comunes son la suma de todas las cosas necesarias para que un condominio funcione. La mayor parte de estos gastos se destina al capital humano, es decir, al personal que trabaja en la seguridad, mantención y otras labores que permiten el funcionamiento de un edificio.
El incremento de estos costos se debe, en parte, al aumento de los salarios debido al IPC y a la reducción gradual de la jornada laboral por la Ley de 40 horas. De acuerdo con Latorre, el costo de los salarios del mercado y las eventualidades que se deben cubrir son factores que influyen significativamente en el gasto común.
Además de los costos del personal, los gastos de reparación y el consumo de servicios básicos también contribuyen a los gastos comunes. Estos costos están relacionados con la «temporalidad». Por ejemplo, en verano, los costos suelen aumentar debido a que se realiza una mayor mantención a las piscinas y en invierno, se incrementa el pago de servicios básicos como agua caliente, electricidad y gas.
Otro factor importante en los gastos comunes son los costos de mantención. Si un edificio tiene un contrato de mantenimiento con los ascensores, es probable que estos contratos se reajusten una vez al año por IPC, lo que puede provocar un incremento en los gastos comunes.
En cuanto a los costos de las empresas mantenedoras de espacios comunes, estos también pueden aumentar. Por ejemplo, las empresas de ascensores suelen tener contratos en UF, que no es una cuota fija y normalmente va en aumento.
De todas las comunas de la Región Metropolitana, solo Quilicura y Lo Barnechea han registrado una disminución de gastos comunes en el primer trimestre de 2024 en comparación con el mismo período del año pasado. Mientras que las comunas que han registrado el mayor incremento en este concepto son La Cisterna, La Florida, Huechuraba y Providencia.
Por otro lado, el mantenimiento constante y la certificación de los ascensores también consumen una parte significativa de los gastos comunes. De acuerdo con la Ley 20.296, el propietario de un edificio debe certificar sus equipos cada dos años en instalaciones habitacionales y cada un año en edificios comerciales.
La certificación es fundamental para garantizar el correcto funcionamiento de los ascensores y evitar accidentes fatales, como ocurrió en mayo pasado en Las Condes, cuando una trabajadora del Hotel Radisson Blu Plaza El Bosque Santiago cayó en la estructura del ascensor mientras cargaba y descargaba bandejas de alimentos, y posteriormente falleció debido a las heridas.
Según Cristian Jans, de Certeza Chile, una empresa de certificación de ascensores, la ley exige que se certifiquen ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, minicargas, o cualquier equipo que traslade personas o cargas de un nivel a otro. Además, el costo de certificación y reparación de estos equipos puede impactar significativamente en los gastos comunes.
Además del aumento en los costos de mantención y certificación de ascensores, la Ley de Copropiedad también ha impuesto nuevas obligaciones que han contribuido al aumento de los gastos comunes. Estas obligaciones incluyen la necesidad de contratar personal con capacitación específica, como el curso OS10 para porteros, y la implementación de medidas de seguridad adicionales en los edificios.
El aumento de los gastos comunes puede traducirse en un aumento de la morosidad por parte de los residentes de los edificios. De acuerdo con Valeria Morillo, de Comunidad Feliz, la morosidad ha aumentado mucho y no se ve ninguna tendencia a la baja. La razón principal de la morosidad es que el pago del gasto común a menudo se pospone, ya que no se desaloja a los residentes por no pagar un mes.
Finalmente, la ley estipula que todo copropietario está obligado a contribuir con las obligaciones económicas del condominio, incluyendo los gastos comunes. El incumplimiento de esta obligación puede dar lugar a varias sanciones, que van desde el cobro de intereses y multas, hasta el corte de servicios básicos, y en casos extremos, la subasta de la propiedad para cubrir la deuda.
